|
Рейтинг: 3.00
(378)
|
 Публикации 01-08/ 2008г. /
Крах дебне пазара на земи за офис и търговски площи |
Крах дебне пазара на земи за офис и търговски площи
15.05.08 16:33 | |||
|
Пазарът на земи около големите градове навлиза в криза. Очаква се рязък спад на цените на площите, годни за застрояване. Всички собственици на такива парцели, които задържат продажбите в очакване на по-високи стойности за собствеността си или изкуствено ги завишават, са на път да претърпят сериозни загуби и дори провал в намеренията си да се отърват от нея с цел печалба. Пред провал е и реализирането на печалби от страна на инвеститори и предприемачи заради пренасищането на пазара с офис и търговски площи. Това сочат анализите на водещи инвеститорски фирми в областта на строителството и реализирането на големи предприемачески проекти. Според изпълнителния директор на компанията "Land Mark", която се занимава с инвестиции в строителството - Румен Баремски, 2007-2008 г. е изключително важна и дори вододелна за състоянието на този пазар в България. Причините за срива на цената на удобните за застрояване парцели покрай големите градове в България са цяла поредица от обективни и чисто човешки фактори, които в крайна сметка ще доведат до сериозни загуби както на предприемачите, така и на собствениците на земи, и до срив на чуждия инвеститорски интерес в България. След рухването на плановата икономика и социалистическото стопанство драстичният скок на цените на земята у нас датира от 2002 г., провокиран от два фактора. Първият е чисто пазарен - изкуствено занижената цена на земята се устремява към своята пазарна стойност. Вторият се обуславя от засиления чужд инвеститорски интерес заради предстоящото тогава влизане на България в Европейския съюз и положителния опит на западния капитал да заема печеливши позиции в новите страни членки на общността. Първопроходци в шеметното поскъпване на земи за застрояване станаха собствениците по морските и планинските курорти Това са и хората, нанесли най-сериозни вреди на този пазар у нас, довели до срива на репутацията на страната ни като добро място за инвестиции. Преди 3-4 години "традиционно най-небоязливите", както ги определят експертите, клиенти на недвижима собственост в курортни зони - ирландците и англичаните, се възползваха от бурното предлагане на имоти у нас, водени от опита си, натрупан на същия принцип в Испания и Португалия. Родните инвеститори бяха склонни да броят много пари за земя по крайбрежието и ски-курортите и да развихрят неудържимо строителство, като продаваха обектите "от разстояние". Мирисът на бързото забогатяване обаче доведе до днешното катастрофално състояние на тези места, страдащи от презастрояване, лоша архитектура и липса на каквато и да било инфраструктура. Мастодонтите погълнаха природната уникалност, която всъщност съблазняваше чужденците да станат собственици на недвижим имот у нас, и обсадиха крайбрежието и планините, а уродливата архитектура, придобила популярност като стил "мутробарок", обезобрази целия пейзаж. Към безсъвестното и дивашко отношение към природата и архитектурата се добави и вроденият роден тарикатлък в извършването на търговски сделки. Експертите го наричат "непочтен маркетинг и политика на продажби", но зад тази деликатна формулировка се крият най-обикновени измами на наивни западняци, чийто манталитет не допуска форма на лъжа в толкова профанска форма. Пристигайки в България, много от щастливите собственици, закупили имотите си от разстояние, се изправиха пред нещо съвсем различно от това, за което са платили - вместо да гледа към морето, както е описано в рекламната брошура или интернет страница за продажбата, съответното жилище гледа към неугледен вътрешен двор, вместо да осигурява тишина и романтика, то се мъдри над дискотека, вместо да е заобиколено от китна градинка, покрай него минава непавирана улица и се разнася грохотът на още десет строежа. Първите предприемачи, които бяха по-бързи и по-съобразителни, но не и по-качествени, по-съвестни и по-разумни, направиха пари, твърдят експертите, но са категорични, че те са направили и мечешка услуга на всички останали, както и на страната ни като цяло. Мълвата за предлаганите и получаваните несъответствия доста бързо обиколи заинтересованите от придобиването на такава собственост западняци и категорично ги отблъсна от България. Експертите констатират, че в резултат на непочтения маркетинг в рамките само на последните 6 месеца от хит на пазара на недвижими имоти, България е станала място №1 за отбягване и в това отношение планинските курорти значително са изпреварили морските. В момента в Банско, Пампорово, Слънчев бряг и околните селища на втора, трета, пета и десета линия - т.е. на значително разстояние от атрактивната гледка, заради което съответното място има някаква стойност, стоят стотици непродадени апартаменти, за които не се знае дали изобщо някога ще се намери клиент, докато не се обезценят драстично. Не се намират и предприемачи, които вече да са готови да заплатят по 200 или 300 евро на квадратен метър, за да строят например в Банско. И въпросът колко вече струва един квадратен метър строителна площ в този доскоро прекрасен курорт, застава със страшна сила пред собствениците, които са чакали следващи вълни от поскъпване, за да продадат земите си на още по-висока цена. Експертите са категорични, че бъдещето на строителството във ваканционните селища е на високото качество, дизайна, ниското застрояване, ниската плътност, широките пространства между сградите и зелените площи. Но това е първият фактор за срива на цените на останалите незастроени земи, защото възвръщаемостта на вложенията на инвеститора от един декар застроена площ е съвсем различна, в случай че на нея се издига еднофамилна къща вместо 15-етажен хотел. Според анализите през следващите 2 години не се очертават никакви сериозни сделки за земи в морските и планинските курорти. Допълнителен нюанс в дискредитацията на родния подход към този тип строителство внася и новата вълна от руски собственици в българските курорти. Експертите са категорични, че това са поредните чужденци, които ще разочароваме, но смятат, че тъй като те купуват парцели за строителство на еднофамилни къщи, а не на хотели, ще внесат корекции в архитектурата и инфраструктурата, санкционирайки грозните комплекси. Съдбата на годните за застрояване земи край големите градове с нищо не се отличава от тази край курортните селища. Причините за резкия спад и на този тип площи обаче са по-различни. Предприемаческият интерес в този случай е насочен към търговски и офис площи, нужни за развиващата се пазарна икономика - магазини, банки, шопинг молове. Закупувайки площи за този тип строителства, инвеститорите са абсолютно наясно каква цена могат да дадат за земята, върху която ще построят сградите си, която впоследствие ще бъде реализирана чрез крайния им продукт. Така в големите градове за много кратко време бяха изградени големи търговски центрове като "Метро", "Технополис", "Практикер", "Била", а напоследък и никнещите като гъби и придобили широка популярност молове. Масираното строителство на сградите за тези вериги обикновено е извън пределите на идеалния център, чието ценообразуване на земята се подчинява на съвършено други закони. И фактът, че България много бързо навакса липсата на такива търговски площи, вдигна рязко цените на обикновено земеделски и невкарани в регулация земи покрай мегаполисите у нас. Причината за това е, че ако в Западна Европа на пет години се е изграждала една такава търговска площ, стъпваща на реалната необходимост от нейното съществуване, у нас се строят по 5-6 такива сгради наведнъж. Например проектите за търговски центрове на доскоро земеделски земи само около София в момента са седем. Подобен строителен вихър на търговски площи вилнее и във Варна, където на 1000 души се пада по 600 кв. м застроена площ, докато европейският стандарт е 200 кв. м на 1000 души. Прогнозите на експертите са, че за разлика от всички други области след 3-4 г. България може да изпревари Западна Европа по количество на търговските площи. Плановете на собственици на земи покрай тези градове да спечелят повече пари от предшествениците си, изчаквайки повишаване на цената заради нарастващия интерес на инвеститорите, обаче вече са във фазата на провала Точно обратното - тези цени рязко ще спадат, тъй като балансът между потребителските нужди и строителството вече е постигнат и капацитетът е изчерпан. Или, казано по-просто, практикерите, билите, метрата, бриколажите, технополисите и техномаркетите, нужни на един такъв град, са построени и целесъобразността за откриването на нови търговски площи не съществува. А тази целесъобразност стъпва на много ясни критерии, валидни в целия свят - брой на жителите на даден град, минимален брой жители на определен периметър, покупателна способност на населението, миграционни процеси и др. Уникално бързият и дори феноменален, както го определят експертите ръст на цените на земята за този тип строителство у нас е приключил. Оттук нататък те ще вървят само надолу, но дори и това не би помогнало на собствениците им да се разделят с тях на печалба, защото дълго време никой няма да проявява интерес към такъв тип инвестиции. Затова експертите съветват продавачите на земи да си отговорят на въпроса какво им е по-изгодно - да държат неизползван актив в течение на следващите 10 години или да продават веднага и да реинвестират в по-изгодна покупка или дейност. Не по-малки загуби застрашават и самите инвеститори и предприемачи. Освен родната треска за търговско и офисно строителство, което многократно надхвърли търсенето, върху техните вложения влияе и международната финансова криза, която се отразява на цялостната икономическа ситуация, заемните им средства поскъпват, а апетитът на чуждите инвеститори в областта на недвижимите имоти у нас силно спада. Консултантската фирма за бизнес имоти "Фортън интернешънъл" вече отчете бум на пазара на офис сгради у нас за три години, предричайки, че най-много половината от тях могат да бъдат усвоени в близките 3-5 г. Това вече очертава огромни загуби за последната вълна инвеститори в такива проекти, независимо дали става дума за офис или търговски площи, които ще бъдат принудени или да продават на безценица, или да променят предназначението на сградите. Както и за предходните вълни, които пък вместо да възвърнат за планираните 8 години инвестициите си, ще трябва да разчитат на това едва след 15 г. Колкото по-бързо отиваш нагоре, толкова по-рязко падаш надолу, припомнят проверения принцип в икономиката експертите. И допълват, че неестественото състояние на пазара на строителни площи, компенсирало липсите на плановата икономика след рухването є, вече се е нормализирало. Нормализирането на последствията от трескавото строителство обаче тепърва предстои. И никой от експертите не се наема да предвиди колко години ще са нужни за това и дали то изобщо е възможно. | ||
